Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Huỳnh Phước Nghĩa - giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM) - cho rằng kiểm soát nạn phân lô bán nền sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch.

Đồng thời, đây cũng là giải pháp góp phần hạn chế nạn thổi giá đất, vẽ dự án ảo, dự án ma và làm thay đổi "cuộc chơi" của phân khúc bất động sản đất nền.

* Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mở rộng các khu vực không được phân lô tách thửa, điều này tác động ra sao đến phân khúc đất nền?

- Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Muốn phân lô thì phải lập dự án, phải phù hợp quy hoạch của huyện và phải được UBND cấp tỉnh cho phép tách thửa. Ba yếu tố trên cộng với nghĩa vụ thuế, phí với Nhà nước thì sản phẩm này mới đủ điều kiện giao dịch.

Như vậy, quy định này sẽ chặn đứng chiêu bài rất hay diễn ra trong quá khứ là các nhà đầu tư cá nhân đi gom đất, vẽ dự án, phân lô tách thửa để bán "dự án" chưa đủ điều kiện, thậm chí "dự án" vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, tất cả các quy hoạch phải được công bố, người dân chỉ cần dựa trên quy hoạch sẽ biết được dự án đó là ảo hay không để tránh giao dịch với các dự án ma.

* Với các hành lang pháp lý mới này phải chăng là "tấm khiên" để bảo vệ người mua đất nền tránh những rủi ro?

- Thứ nhất, siết hành lang pháp lý và bắt buộc công bố các quy hoạch sẽ giúp người mua thuận tiện tìm hiểu, tiếp cận thông tin về pháp lý dự án đó. Họ sẽ dễ dàng kiểm tra xem dự án đó có hợp pháp để giao dịch hay không. 

Thứ hai, nếu là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, người dân hoàn toàn có thể đọc được bản đồ quy hoạch, tra thông tin quy hoạch để biết nơi đó có được lập dự án hay không. Với quy định mới, phía người bán phải thông tin rõ hơn về dự án, đồng thời cũng bảo vệ tốt hơn cho người mua.

Với Luật Đất đai mới, rất dễ bị hủy một giao dịch nếu không đủ điều kiện giao dịch đưa vào kinh doanh, không phù hợp với quy hoạch sẽ bị hủy giao dịch. Rõ ràng với những quy định trong cả ba luật sắp có hiệu lực đều trở thành "tấm khiên" bảo vệ người mua nhà.

* Đất nền là phân khúc bất động sản được ưa chuộng, quy định siết phân lô bán nền này liệu có làm giảm nguồn cung?

- Trong ngắn hạn khi luật được áp dụng, tôi cho rằng nguồn cung đất nền từ phía chủ đầu tư đưa ra thị trường sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, vẫn có nguồn cung dồi dào đó là các địa phương đang tổ chức những cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân với pháp lý chuẩn chỉnh. Nguồn cung từ các cuộc đấu giá này sẽ bổ sung nguồn cung giảm sút từ các chủ đầu tư bị siết lại do quy định mới.

Với các khu vực khác nằm ngoài đô thị cấm phân lô bán nền, luật mới cũng nới cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Như vậy, quy định mới sẽ có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, ngăn chặn các hậu quả từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng.

* Với cá nhân muốn phân lô, tách thửa để tặng, để lại thừa kế hay chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có bị ảnh hưởng?

- Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng với bên bán là chủ đầu tư, không áp dụng với cá nhân tách thửa đất theo Luật Đất đai. Bên cạnh đó, điều kiện để chủ đầu tư bán ra thị trường chỉ được thực hiện sau khi đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Như vậy, Nhà nước siết phân lô bán nền nhằm đưa mọi thứ phải tuân theo quy hoạch nhưng không có nghĩa cá nhân không thể tách thửa.

Ví dụ ông A có miếng đất ở, phù hợp với quy hoạch thì hoàn toàn có thể tách một phần trong đó để chuyển nhượng và đây là cá nhân tách thửa, không phải dự án.

105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô bán nền từ ngày 1-1-2025

Quy định về việc phân lô, bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã.